中国楼市出现的五次低谷,都和这些有关！

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房地产是一个周期性很强的行业，也一直是一个很热门的话题，居者有其所，安居乐业，从中国古代文化也可以看出一二，房地产火也很正常，毕竟有房才有家的感觉！

但是今年的房产行业热过了头，房地厂商哄抬房价，政府终于出手干预，给楼市降降温！

据了解，随着“930”后各地楼市调控政策的密集出台，明年很可能又将迎来一次或大或小的调整。展望未来之前，我们不妨先回顾一下过去几次的楼市低谷。

第一次楼市低谷是在香港。

2003年当时香港刚从SARS疫情中恢复，也是楼市的最低谷。房价比之前的高位（1997年）下跌了70%。由于房价暴跌，很多购房者的资产抵不上欠银行的贷款，而成为“负资产”。

此次房价大跌的主要原因是1997年的亚洲金融风暴。由于1997年之前香港房价连续上涨，为了抑制过高的房价，经济低迷加上供应充足，使得此后的房价继续下跌。

根据经济学的基本原理，增加供应是降低价格的正确办法。但正确的政策在不适当的时机推出，也不能取得理想的效果。不过，到今天，香港的房价已经比此前的峰值1997年高出40%。

第二次楼市低谷—上海

和现在那么多的限购限贷政策相比，上海当时对房产投资需求完全没有限制。二手房交易中，除了印花税、契税之外，没有任何其他税收。

据说，在2004年一年内，有一套房子在同一家中介门店被卖了6次。很多买家一大早带着钱在中介门店门口等开门……

然而“好”景不长，2005年初以“国八条“为代表的一系列政策重拳出击，上海楼市顿时陷入低谷。

政策高压之下，炒家受到严重打击，市场上投资投机需求完全消失。此后不到一年的时间内，上海二手房价累计下跌17%。其中一些炒家集中的楼盘，价格下跌幅度超过30%。这也是后来的历次楼市调控中，效果最明显的一次。

第三次楼市低谷——深圳

出现在2008年。当时房价的下跌最早是从深圳开始的，由于2007年深圳房价大涨，银行从年底开始收紧房贷，四季度深圳房价就开始下跌。到了2008年，金融危机的影响逐步显现。首先是外资企业、金融行业，以及外贸相关等传统高收入行业开始减薪裁员。

开发商不得已开始降价促销，中介行业也出现了关店潮，有些公司完全退出。当时南方有家中介代理公司携上市之利，大举拓展上海、成都市场，终因时局不利，只能黯然退出。

由于开发商有资金压力影响，新房市场的价格跌的比二手更厉害，深圳跌的最多的一个楼盘价格暴跌60%。和政策调控相比，经济原因造成的楼市调整幅度要大得多。

第四次四五次

后两次的楼市低谷分别发生在2011和2014年。这两次低谷期，主要是成交量的下跌，房价的下跌幅度并不大，因此地产行业以外的人应该感受不深。但背后的原因有相似的地方，都和限购限贷有关。

由于这是第一次遇到限购限贷，楼市买卖双方陷入观望，成交量大幅下降。价格则跌的不多，一线城市二手房价下跌持续了6个月左右，平均跌幅5%。由于改善、投资需求都被抑制，市场上刚需类产品表现良好，豪宅则大受打击。上海的豪宅价格从2011年到2014年基本没涨。这也导致了几家以开发豪宅著称的房企表现低迷。

弹指一挥间，回顾过去十多年楼市的起起伏伏，我们大概可以得到这么几点经验教训：

建立长效机制非常重要。因为房地产行业的特性，从施工到建成有至少1、2年的间隔。决策不能只看眼前，否则很容易和行业小周期叠加，加剧负面效果。同时，政策推出的时机也很重要，避免市场大起大落。另外，不能迷信行政压力。短期强压虽然见效快，但基本面不改的情况下，要么“按下葫芦浮起瓢”，导致其他领域出问题；要么后期出现报复性反弹。