如何解决中国房地产的问题，从历年出生人口看房地产涨价

wang

     中国房地产问题真的解决不了吗？中国真的没有能看透房地产的经济学家了吗？以致著名经济学家任泽平说：谁能解决房地产不可能三角，谁就能获得诺贝尔经济学奖！！     首先我们来看一下，为什么近十多年房价会年年大涨。

     第一、每年有大量的结婚年龄需要买房需求。如下图可以看到，从1981 – 1997 的连续17年，中国每年人口净出生人口都在2000万以上。在最近十五年，正是赶上 1981-1997出生的这一波人到了结婚年龄需要买房，因此把房价无情地快速推高。

      第二、就是近十多年国内经济高速发展，国内生产总值从1986年的1万亿元到2021年的114万亿元。人民手中有钱了，对房子的要求越来越高了。

       因此，看一个国家的综合实力，就是看他的房价是不是上涨。一个国家的房价只有上涨了，说明这个国家是发展的，包括人口和经济。

     现在网上有一群人在抹黑中国房地产。说什么高房价让人买不起。其实房价高是有他高的道理，那该如何解决中国房地产现在存在的各种问题？

     第一、现在的房子跟以前的房子配套不一样，以前的房子没有小区管理，没有绿化，没有电梯等。而且周边的市政配套也不一样。加上人工费用提高。房价必然要上涨。 既然房价要上涨，那如何才能让房价合理上涨。

       1、是要降低房地产公司的融资成本。现在高房价遭“千夫所指”，房子的本身其实就是一种商品，既然是商品，自然逃不开商品的供需关系。商品的价值本质离不开市场需求，一旦市场出现供大于求的情况，商品的价格自然会随之下跌。而反过来看，价格也会随之上涨。所以现在通过出政策打压房价，还不如通过支持房地产公司建设更多房子来满足1981-1997出生的这一波人的结婚买房需求。但是我不懂的是，上面一些人把房价的上涨归为房地产公司，禁止和限止房地产公司上市融资和发债。地产行业是高资本行业。建设一个地产项目需要大量资金。国内融不了资金。只好通过到国外发年利率超过12%高息美元债，这个高息成本就让国人来承担。可以说，近十多年中国人辛辛苦苦赚的钱，最后让外国人赚了。现在是银行到处找人放款，钱贷不出去。而房地产公司却找不到钱，只好高息找国外人贷高息美元债。最高的有利率有超过20%。

     2、“三条红线”的政策应该一地一策，一企一策进行实施。“三条红线”的政策是一猛药。如果在经济环境平稳时出台对地产公司的盲目扩张是有很好效果。但现在疫情严重。就像一个人现在得了重病，身体很弱了。你还继续用猛药，这虽然杀死病毒，也有可以把人也杀死了。“三条红线”的政策的实施目的是降房地产杠杆，而不是要让一大批房地产公司倒闭。所以“三条红线”的政策应该一地一策，一企一策进行实施。才能精准控制企业的盲目加杠杆。又能保证企业健康发展。

       第二就是要放开二手房的流通，同时征收房产交易增值税，对增值部分加大税率。为什么我不赞成开通房产税，《立法法》规定,法律规范应当明确、具体,具有针对性和可执行性,这一新 增加的条款将明确、具体、针对性、可执行性确认为 立法质量的衡量标志。现在很多家庭都是独生子女，这种家庭以后必然会继承双方父母的房产。他们以后要生二个以上孩子，还要照顾双方老人。负担是非常重，如果继承的房子租不了，又不想卖出。如何每年对他们征房产税。如果不征又让税收具有强制性如何得到法律的保证。如果房产税执行不了，税法的法律尊严就会被人当笑柄，如果对缴不起税的人强制执行，又会引发大规模的社会不稳定。所以说开通房产税的目的是什么？如果是要增加收入，我认为通过开通征收房产交易增值税，增加的收入不会低于开通房产税。只要你房子卖出去，手中就有钱，就能够交税。如果是压低房价，我认为通过前面我说的增加高质量房子的建设和降低房地产公司的融资成本和放开二手房的流通就能够解决房价暴涨问题。


    本文版权由淘网www.taowang.com王日金所有。转载注明出处.

王日金

     很久以前就想写一篇关于中国房地产问题的文章，一直很忙，没时间静下心来写，现在社会上很多人把房地产“妖魔化”了，把房企当成洪水猛兽，把高房价归为政府的调控政策不到位，这些看法都是片面的。大家是不是想回到九十年代那种房子住，——遥想九几年那会儿，国家福利分房。单位分房，论资排辈，一家一家等着分房，好不容易终于有了名额，分到了单位一套公房，面积不到20平米，卫生间、厨房、浴室全是公用。只能摆放一张床，一张桌子。空间狭小局促，楼道阴暗压抑。现在大家住的小区房子就像是住在绿化的公园里面。可见这两种房子是不可比价的。
        房地产公司为大家建设美好家园，同时也为国家缴纳大量税收。现在社会上争议最大的就是恒大了，恒大创办以来累计纳税超3000亿元。每年纳税4到5百亿元，这钱每年可以建一艘航空母舰了，每年解决380万人就业。而且带动一大批行业。恒大可能看到房地产的前景不好，所以才会转新能源汽车。但是他的野心大太。建设天津、上海，广州三个汽车中心，加上疫情造成资金链断裂。还不起美元债引暴触发交叉违约提前到期。这里跟大家说说什么是交叉违约债务危机，就是你发行美债，只要有一笔到期利息还不了。你以前所有借的美债都要提前到现在归还。就像你到一家银行取款，对银行也实行“三条红线”，如果银行跟你说我现在资金紧张，没钱还你，这时根据交叉违约这个规则，所有的储户的钱都自动到期必须归还。我看全世界没有一家银行能受的了。

      我记得特斯拉最困难的时候一度濒临破产，马斯克在他最困难快破产时，上海市政府伸出手帮他以3.9%的极低利息融资和以1/10的价格把土地让给特斯拉使用，特斯拉超级工厂在沪开工建设成功并为上海带来了巨大的税收和就业。

       虽然民营房地产企业通过大举借美债高杠杆造成债务交叉违约危机，这里跟疫情反复也有关。但也不能见死不救。周小川的央妈这个纲不能易，不能变成央爸一棍打死。水清无鱼，树清无鸟。现在要放水救房地产。不要一棍打死了到时就救不了。现在最要紧的就是解决中国房企信用危机。而引起危机的源头就是恒大问题，只有妥善解决了恒大问题，就解决了这个信用危机。其实解决恒大的问题也很简单，就是解决资金流动性问题。大家记得15年股灾最后是怎么救的吧。就是央行出面背书，有多少股就买多少股。用恒大的土地等资产做抵押低息贷款，成立金融小组进行监督，只要资金用在房地产，可以在多个项目之间流动使用。

wang

    美国2023年共有五家银行由于挤兑而倒闭宣布破产倒闭，当太多的储户同时从一家银行提取资金快到它们可能成为经典银行挤兑的教科书案例。具体名单如下：

• ‌硅谷银行‌（Silicon Valley Bank）是一家曾专注于服务美国高科技初创企业的金融机构,因流动性危机引发挤兑而倒闭。
  • 资产规模：约2090亿美元
  • 破产时间：2023年3月10日
    
• ‌签名银行‌（Signature Bank）被挤兑倒闭，其核心资产被纽约社区银行收购 美联储大幅度加息暴露潜在金融风险，硅谷银行暴雷，引发挤兑风险。
  • 资产规模：约1104亿美元（另有数据称1180亿美元）
  • 破产时间：2023年3月12日1
    
• ‌第一共和银行‌（First Republic Bank）银行门口挤满了取钱的民众，账户上的钱被大量转出，因为数量实在太多，该银行已经停止了电汇交易。
  • 资产规模：约2291亿美元
  • 破产时间：2023年5月1日
    
• ‌心脏地带三州银行‌（Heartland Tri-State Bank）
  • 资产规模：约1.39亿美元
  • 破产时间：2023年7月28日
    
• ‌萨克城公民银行‌（Citizens Bank, Sac City）
  • 资产规模：未明确披露（2023年11月3日破产）